Покупка дома в США

Елизавета добрый вечер.
С удовольствием ответим на ваши вопросы. Напишите на мэйл: realestate@valencia.ru

24.03.2013

Здравствуйте, Елизавета,

Если Вы планируете получать долгосрочный кредит под покупку дома, то полный перечень документов предоставит банк. Процесс - достаточно сложный и зависит от конкретного банка, вида кредита и т.д. Если дом покупаете без получения кредита, то достаточно удостоверения личности и подтверждения наличия средств для покупки дома.

Комиссионные агентам в большинстве случаев платит только продавец недвижимости. Покупатели недвижимости своим агентам ничего не платят.

Наша компания занимается покупкой, продажей и строительством недвижимости на территории Калифорнии. Если Вас интересует недвижимость в этом штате, я буду рада ответить на Ваши вопросы более подробно. Мой Скайп vladlena_usa, емейл - vlada@portiarohm.com.

Желаю Вам всего наилучшего!

24.03.2013

Добрый день, Елизавета!

Комиссия в США с покупателя не взимается, Вы оплачиваете только само оформление, но не услуги агентства.

Особенность США состоит в том, что каждый штат имеет свое законодательство, свою налоговую систему и свою процедуру лицензирования риэлтерской деятельности. Соответственно, риэлтор (они подразделяются на брокеров – руководителей компаний, подписывающих договоры, несущих всю полноту ответственности за деятельность фирмы и агентов) работающий скажем в Чикаго (штат Иллинойс), не может продать Вам недвижимость в Майами (штат Флорида), если не получил лицензии сразу в двух штатах одновременно (что бывает крайне редко). При этом один человек в одном штате может иметь несколько лицензий и как практикующий агент по недвижимости и как ипотечный брокер и заниматься, в том числе и деятельностью связанной с получением кредитов от банковских учреждений.

Вам для покупки понадобится действующий заграничный паспорт и собственно денежные средства, а так же расчетный счет с которого эти средства Вы будете переводить. Приобретение можно оформлять как на физическое, так и на юридическое лицо. Возможно и дистанционное приобретение недвижимости, если есть проблемы со въездом в США.

Когда Вы выразили свое согласие на покупку брокер, который предлагал Вам объект недвижимости готовит типовой договор, содержащий сведения о приобретаемой недвижимости и предложение о цене сделки. Форма данной бумаги различается в зависимости от штата, но суть примерно одинакова. Вы ставите на документе свою подпись, и он отправляется продавцу. Когда получено его согласие, можно заключать непосредственно договор купли-продажи ( Real Estate Purchase contract). На этом этапе появляется титульная компания ((Title Company), осуществляющая юридический контроль за ходом проведения сделки, заверение всех документов и выполняющая функции депозитария. На ее счет Вами вносится задаток в размере от 1 до 5 % от стоимости приобретаемой недвижимости. Эта же фирма оформляет обязательный страховой полис на недвижимость (Title insurance). Ваш риэлтор до сделки так же должен проверить юридическую чистоту объекта, наличие любых обременений, включая и невыплаченные ипотечные кредиты. Эта процедура называется Title Search.

Все вышеперечисленное входит в стоимость недвижимости и оплачивается обычно продавцом. Рекомендуется до сделки заказать и проверку текущего состояния дома (Physical Inspection) у лицензированного специалиста. Помимо состояния электропроводки, сантехники и т.д. в южных штатах актуальна проверка на пораженность здания термитами. Это обойдется Вам в лишних 300 - 500 долларов. Однако эти расходы безусловно оправданны. Вы несете так же затраты в размере до 2 % (сумма зависит от штата) стоимости недвижимого имущества на судебные издержки (в некоторых штатах право собственности регистрируется в суде), пошлины, реестровые платежи, общую страховку. Эта юридическая процедура называется Closing Costs. По завершении сделки – поступлении последнего платежа в титульную компанию Вы получаете в присутствии нотариуса свидетельство на право собственности, именуемое дид (Warranty Deed). Ваша собственность будет зарегистрирована в реестре недвижимости (property public records) административного округа (county) по месту расположения квартиры, дома. Из этого реестра можно получить полную информацию о том, кто является владельцем недвижимости, дате ее приобретения, цене покупки, точной площади, а также о наличии возможной задолженности владельца.

Вся вышеобозначенная процедура занимает от месяца до полутора. После того, как Вы стали полноправным собственником ежегодно до 1 апреля следующего года на Вас налагается обязанность по уплате налога на недвижимость, который становится известен 1 ноября года текущего и в среднем равен 1,5-2,5 % от стоимости недвижимого имущества. Данная стоимость определяется специальным оценщиком, нанимаемым местной администрацией и имеет наименование assessed value. Зачастую она ниже рыночной, так как оценка производится не каждый год.

Надеюсь, я ответил на Ваш вопрос.

С уважением, Дмитрий Иванов, начальник отдела зарубежной недвижимости компании "Региональный Проект".
www.rp47.ru

25.03.2013

Спасибо за подробные ответы. Меня интересует штат Мичиган. Есть ли у Вас специалисты по этому штату? Если - да, напишите мне пожалуйста, на эл.почту la-ocean-chancon@list.ru, чтобы я уже могла с ним связаться по телефону либо другим доступным способом.

25.03.2013